최소 계약기간 기준

농지 임대차 기간은 당사자가 자유롭게 정하는 것이 아니라 농지법 제24조의2가 최소 기준을 정하고 있습니다.

• 일반 농지: 임대차 기간은 3년 이상이어야 합니다.
• 5년 이상 농지: 임차인이 다년생식물 재배지로 이용하는 농지, 고정식 온실이나 비닐하우스를 설치한 농지는 5년 이상이어야 합니다(농지법 시행령 제24조의2 제1항). 판단 기준은 농지의 지목이 아니라 임차인이 실제로 어떻게 이용하는지입니다.
• 적용 대상: 농지법 제23조 제1항에 따라 허용되는 임대차에 적용되며, 이모작을 위해 8개월 이내로 임대하는 경우는 기간 규정에서 제외됩니다.
• 적용 시점: 2020년 8월 12일 이후 체결하거나 연장·갱신·재계약한 계약부터 적용됩니다.
• 기간을 정하지 않았거나 짧게 쓴 경우: 3년 또는 5년으로 약정한 것으로 봅니다. 다만 임차인은 짧게 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있습니다.

이 법에 어긋나는 약정 중 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다(제26조의2). 또한 예외 사유 없이 농지를 빌려주는 것은 기간 이전에 위법이므로, 계약서를 쓰기 전에 임대가 허용되는 경우인지부터 확인해야 합니다.

기간을 짧게 정할 수 있는 예외

임대인은 시행령이 정한 불가피한 사유가 있을 때만 3년보다 짧은 기간을 정할 수 있고, 그 사유는 아래 여섯 가지로 한정됩니다.

• 질병, 징집, 취학
• 선거로 공직에 취임하는 경우
• 부상으로 3개월 이상 치료가 필요한 경우
• 교도소, 구치소, 보호감호시설에 수용된 경우
• 농업법인이 청산 중인 경우
• 농지전용허가를 받았거나 전용신고를 했지만 전용 목적 사업에 착수하지 않은 경우

이 사유가 없는데도 계약서에 1년이나 2년으로 적었다면, 임차인이 유효를 주장하지 않는 한 법정 기간인 3년으로 약정한 것으로 봅니다. 따라서 계약서에는 사유를 근거로 짧은 기간을 쓰는 경우가 아니라면 처음부터 법정 기간 이상으로 적는 것이 분쟁을 줄입니다.

갱신 조건과 계약서 작성 요령

• 묵시의 갱신: 임대인이 임대차 기간이 끝나기 3개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻이나 조건을 변경하겠다는 뜻을 임차인에게 통지하지 않으면, 이전 계약과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다(제25조).
• 갱신되는 기간: 대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다81254 판결은 같은 조건에 임대차 기간도 포함된다고 보았고, 5년 임대차가 통지 없이 갱신되면 종전 기간이 그대로 반복된다고 판단했습니다.
• 연장·재계약: 기간을 연장하거나 갱신하거나 재계약할 때에도 3년 또는 5년의 최소 기간 규정이 적용됩니다(제24조의2 제4항).
• 합의가 안 될 때: 기간이나 임차료에 합의가 안 되면 농지 소재지 관할 시장·군수·구청장에게 조정을 신청할 수 있고, 농지임대차조정위원회가 조정안을 내며 당사자가 수락하면 계약 내용으로 봅니다(제24조의3).

계약서는 아래 순서로 작성합니다.

1. 제23조의 예외 사유에 해당하는 합법적인 임대차인지 먼저 확인합니다.
2. 서면으로 작성하고 대상 필지의 지번·면적·지목, 임대차 시작일과 종료일, 임차료와 지급시기를 적습니다. 기간은 3년 이상(해당 농지는 5년 이상)으로 명시합니다.
3. 농지 소재지 시·구·읍·면장의 확인을 받고 농지를 인도받으면 그 다음 날부터 제3자에게도 임차권을 주장할 수 있습니다.
4. 계약을 체결·변경·해제한 날부터 60일 이내에 농지대장 변경을 신청합니다.
5. 갱신을 원하지 않는 임대인은 만료 3개월 전까지 서면 등 증거가 남는 방식으로 통지합니다.